文：马文j9九游会官方登录

香港房价领跑全球，且山高海深，地皮斥地本钱不菲，社会各界对何如管制市民“上楼难”一直很关注却一向有不同主见，近日，香港两任特首就冷落地在地皮供应议题上公开交火。

天下政协副主席、香港前特首梁振英率先在10月24日以《慎防供过于求》发文，指出目下香港地皮和房屋供应如实仍然迷糊，但改日的需求并不是取之不尽，若改日地皮房屋供过于求，价钱就会下降，考量曩昔两三年的经济问题还是酿成房地产需求下降，加上曩昔10年的造地谋划运转奏效，使得房价下降幅度更大，政府还要设法救市。

梁振英以为，政府要预计需求、量化供应狡计、估算新发展区的财政出入，“估市可能估错，但总有个谱，不可不估，要有点目光，更要有发展目光”，又指建城造地要科学和专科，“不可拍脑袋”，申饬矫枉过正的成果会很严重。

该文一出，当场激起千层浪，激励政界东谈主士热议。

在梁振英发文之后，香港现任特首李家超10月29日作念出回报，他以为造地动辄几年，政府“必须有地皮主导权”，房屋巿场才略健康发展，不然地皮主导权落入“利益藩篱的抵制”，不得当巿民和香港利益，重申政府造地决心不变。

除了特首，香港财政司司长陈茂波亦表态称，地皮斥地职责必须陆续作念，不可因楼巿波动而停滞，又指香港于2003至2012年间曾集会多年莫得卖地或造地，“后遗症很大”。

流程一个往还，香港各界原以为梁振英和李家超这场隔空辩护的风云会暂告平息。岂料梁振英又在10月30日、31日、11月1日接连发文，先是以“煲糖水”比方地皮和房屋供需往还击，他写下：“煲糖水一定要放糖，但糖是不是越多越好？越早买越好？一家东谈主每每煲糖水，厨房要储十斤糖吗？”

在10月31日的发文，梁振英谈英国政府发布的财政年度预算声明要大幅加税400亿英镑，为的是填补“财政黑洞”，接着话锋一行拿起香港，默示换算英国和香港的东谈主口比例，英国的“财政黑洞”能够等于香港的240亿（港元，下同）——言下之意，针对的就是香港的2260亿港元精深财政赤字。

隔日的11月1日，梁振英又发文指出，卖地是港府的主要收入泉源之一，不绝斥地更多地皮的话，不唯有干涉更多全球财政，还使地皮卖价越来越低。他又呼应我方前一天的发文，议论：“集会几年赤字，要像英国一样，大幅加税吗？”

关于两任特首的隔空言争，《明报》专栏“李先知”驳倒指，李家超回报口吻颇重，更引述官府中东谈主说法臆测，梁对造地的质疑，是冲着交椅洲填海谋划而来，但梁振英和李家超齐是“中央大官”，不解为何梁要公斥地文。不外有梁振英的复古者称，目下巿况低迷，港府财政储备不及6000亿元，一个交椅洲填海造价已是6000亿元，系念政府财政“跌落幽谷”。

香港住房市集被评为全球最贵的市集之一，尤其穷东谈主住房条目恶劣，中央一直要求港府铁心增多地皮和住宅单元数目，国务院港澳办主任夏宝龙2021年更下达“告别㓥房”令，就是但愿港府管制这个深脉络矛盾。本届港府也极端联结，奋勉觅地建屋，包括发展北部齐会区，以及鞭策交椅洲填海议论等等。

北部齐会区是本届港府的要点发展容颜，《施政证据》预报它可提供3000多公顷新发展用地、逾越50万个住宅单元。当中不少于1400公顷可于10年内推出。扫数这个词北齐展望可容纳250万东谈主，约占香港现存东谈主口的三分之一。

交椅洲填海谋划则是香港政府的“明日大屿愿景”实质之一，“明日大屿”是前特首林郑月娥在2018年建议的发展谋划，要将赤鱲角香港外洋机形状在地大屿山隔邻的交椅洲、喜灵洲等区域分阶段进行填海、营建东谈主工岛，以及确立、升级邻近的谈路工程。出于不菲造价的财政原因、日后的效益问题以及环境问题等等，明日大屿在香港社会高度争议。交椅洲填海谋划原订2025年启动，但还是押后到2027年，延后的磋议身分包括房市供应的政府财政景况。

凭据《彭博谍报》（Bloomberg Intelligence）的良友，从2019年起，香港的房地产（住宅加上买卖地产）价值还是挥发至少2.1万亿元；单论私东谈主住宅，依据香港差饷物业估价署公布的数据，2024年7月香港私东谈主住宅售价指数连3个月下挫，创下2016年9月以来的新低。

港府全球财政存在的危急也早已公开化，曩昔几年一再有东谈主默示担忧。一方面，因东谈主口老化、贫富分化等身分影响，政府的社会福利支拨年年增多，但却未有缩减财政压力的对策，另一方面，经济发展放缓，财政收入当然受到影响，尤其是房地产市集比年下降，曩昔几年一再出现地皮流拍，2024年卖地收入只达到预算宗旨的11.3%。

抵制2024年9月30日，港府在2024财政年度的头6个月收入1176亿元，支拨3607亿元，严重入不敷出；即使发债取得249亿港元，但另有78亿港元的到期债券要偿付，全体财政赤字高达2260亿港元。财政储备跌到586亿港元——本财政年度运转时的储备是7346亿港元，等于半年内港府破费掉了30%的财政储备。

是以说，梁振英和李家超这一来一往的隔空辩护，名义上看，是针对造地和建屋的战术，但中枢的问题却是香港全球财政是否镇静。二东谈主在造地建屋的大场合其实并莫得不对，仅仅关注的要点不同。梁振英最优先关注的是楼市可能养殖的财政风险，李家超则愈加敬重永恒的民生福祉。

李家超在新一年度施政证据中称，住屋是市民很饶恕的问题。早年造地建屋设施较慢，但在港府不懈奋勉下，公屋落成量已运转逐渐扭转“头轻尾重”的情况。他指出，连同勤俭公屋在内，改日五年总体公屋供应量将达18万9000个，较本届政尊府任时的五年期，增多约80%。

港府营建北部齐会区及交椅洲填海造地的大计，齐在经济陆续高涨，房地产年年飙升的状态之下建议，那时虽有东谈主对大界限造地所需的全球财政支拨默示系念，但政府方面则一再标明，造地所产生的地皮不错带来丰厚的利润，又能推动全体经济发展，不消系念财政方面的问题。

不外，事情是否确实如政府当初设想得那么奏凯？很显著，以目下的情况看，政府如实须重新注目联系谋划，至少应想考拓土造地的财政问题，以及速率问题。

大面积地拓土造地，即使政府主持着主动权，未必会对市集供需关系酿成太大影响，但造地所需的财政支拨，却未必能如政府预期赶快回拢，由此产生的全球财政的问题，如实值得关注。

再从永恒发展想考，香港以简便低税制为特色，但全球财政收入很大部分须依赖地皮和房屋的收益，这种景况是否健康？又能否行稳致远？这个问题雷同值得关注。

香港总结于今有五任特首，离任后大多发扬低调，甚少就香港里面事务公斥地表具体意见。梁振英卸任后，有时代会对本届政府的施政建议我方的主见，但大多是复古政府战术，甚少与港府不咬弦。如今，现任和前任特首尽然在地皮问题公开交锋，某种进程上也反应香港社会各界对房屋战术有极大的主见。官方无意有必要就地皮发展再次进行社会大辩护。